ОТЧЕТ

ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ «УЮТНЫЙ ДОМ» О ПРОВЕДЕННОЙ РАБОТЕ В 2016 году.

Принят на Заседании Правления

Протокол №6 от 28.12.2016 г.

         В 2016 году проведено шесть официальных (под протокол) заседаний Правления ТСЖ, на которых обсуждались и принимались решения по актуальным вопросам управления деятельностью ТСЖ. Неофициально (без протокола) Правление ТСЖ проводило заседание практически ежемесячно. Ежеквартально проводился анализ исполнения сметы доходов и расходов, исполнения плана работ по капитальному и текущему ремонту.

        План по доходам и расходам выполнен в соответствии с утвержденной общим собранием членов ТСЖ сметой и решениями Правления. В 2016 году всего доходов было получено 9853960,28рублей при плане 10204604,07 руб. Уменьшение доходов произошло за счет: расторжения по инициативе арендатора (детский сад «Солнышко») договора аренды земельного участка в размере 34500,00 руб.; дополнительных расходов на благоустройство поста охраны (ремонт крыши, заливка фундамента), покупка дополнительного монитора и жесткого диска, расходные материалы, а так же ремонт шлагбаума и ворот в размере 98918,35 руб.; закупа счетчиков ГВС и ХВС для последующей реализации собственникам на сумму 122850,00 руб. Так же в смете не была учтена установка тревожной кнопки и последующего ее обслуживания в годовом размере 36474,78 руб. Налог на доход (налог на доход от хозяйственной (коммерческой) деятельности ТСЖ составил 87845,00 руб. Расходов произведено на сумму 9852481,21 руб. при плане 10204604,07 рублей. Экономия средств составила 1479,07 рублей.   Чистый доход от сдачи общего имущества в аренду, оказания собственникам различных видов услуг составил 864569,68. Всего ТСЖ заключено 31 возмездный договор на оказание услуг и сдачи общего имущества в аренду.

Каждому собственнику за счет доходов от хозяйственной деятельности в целом за год было компенсировано расходов на один квадратный метр его площади около 35,58 руб. или 2,97 руб. из общей ставки на содержание жилья (25,40 руб.) в месяц. Общий доход от хозяйственной деятельности ТСЖ включая все виды доходов включая переходящий остаток с прошлого года (22252,4руб.) составил 953540,88 руб .            

Экономия денежных средств достигнута по статьям: поставщики услуг -22592,79 руб, заработная плата персонала - 250032,01 руб, административно-управленческие расходы – 11406,40 руб (канцтовары, обслуживание компьютеров, оргтехники, юридические услуги, услуги связи, повышение квалификации). Перерасход допущен по статьям: инженерное и хозяйственное обслуживание зданий и территории – 104857,29 руб. (по техобслуживанию узлов ХВС и ГВС, инструменты, материалы и услуги, благоустройство и озеленение).

Расходы на оплату основным поставщикам услуг в 2016 году составили-1618261,010 рублей при плане 1640853,80 руб. Из них: на вывоз твердых бытовых отходов -239576,02 руб.; на обслуживание системы дыма удаления -93040,00руб; на обслуживание системы дистанционного снятия показаний ТЭКОН -468594,00 руб.; на паспортное обслуживание -1593,00 руб.; на периодическое техническое освидетельствование оборудования лифтов -23117,00руб.; на техническое обслуживание лифтов - 599392,80руб.; на техническое обслуживание домофонов -89400,00 руб.; техническое обслуживание системы доступа и видеонаблюдения -97547,79руб.; на страхование гражданской ответственности по эксплуатации опасных производственных объектов -6000,00руб.

За счет средств запланированных на текущий ремонт были проведены работы по косметическому ремонту пожарных (пешеходных) внутри подъездных лестниц, частей фасада переходных лоджий подъездов №1,4,5. На ограждениях переходных лоджий подъездов №5,6 для исключения разрушения и падения штукатурки, смонтированы металлические сливы. В подъезде №1 на первом этаже пешеходной лестницы дополнительно сделано помещение для уборщицы, в подвале помещение под мастерскую. Проведены многочисленные работы по мелкому ремонту пришедших в аварийное состояние общедомовых магистралей дома. Проведен ремонт крыши в девяти местах протечки. Всего на текущий ремонт и благоустройство дома было истрачено в 2016 году 1001349,89рублей.

За счет средств капитального ремонта на основании предписания жилищного надзора и утвержденных планов работ, проведены работы по демонтажу всех плит керамогранита с отделки колонн фасада со стороны ул. Татищева. Все целые плиты керамогранита были складированы в подвале дома. С наступлением теплого времени работы по отделке данных колонн будут продолжены. Необходимо принять решение, каким образом отделывать колонны. Восстанавливать отделку плитами невозможно, так как ширина колонн больше ширины стандартных плит и невозможно применять стандартные крепления. Так же Большинство поступающих по этой теме предложений – отделать колонны фасадной штукатуркой, сохранив цветовую гамму. Данное предложение будет вынесено на голосование.         На данные работы на текущий момент израсходовано 280000,00 рублей. Также за счет средств капитального ремонта начаты запланированные работы по замене стояков ГВС, ХВС. На конец года полностью заменены все стояки ГВС и ХВС в первом подъезде (десять шт.) и два стояка в третьем. На замену стояков израсходовано 634166,00рублей. В новом году работы по замене стояков будут продолжены.

В связи с введением в строй системы видеонаблюдения и автоматического пропуска во двор значительно возросла нагрузка на работников ТСЖ на обслуживание данной системы. Из-за большой пропускной нагрузки периодически выходил из строя шлагбаум и откатные ворота, только основная пружина и приводные тяги шлагбаума, в течение года были заменена дважды, на воротах был заменен сгоревший мотор автоматического привода. Также постоянно выходили из строя ворота паркинга. Только основная система роликов и тросов на воротах паркинга в течение года была поменяна дважды. Основная причина данных случаев – крайняя изношенность полностью всего механизма ворот.

В 2016 году увеличилось количество отказов насосного оборудования из-за выработки ресурса. Всего наш дом обслуживает 28 циркуляционных и повышающих давления насосов немецкой фирмы «Grundfos», из них в течение года три насоса потребовали капитального ремонта. В связи с тем, что стоимость ремонта импортного оборудования в сервисных организациях значительно выросла, ТСЖ освоила производство капитального ремонта насосов своими силами, что позволило получить значительную экономию средств собственников.

Весь 2016 год продолжалась работа по организации ночной стоянки и пропуска во двор автомобилей собственников, улучшения качества работы охраны. Данная работа проходила очень сложно. Периодически возникали конфликтные ситуации, как между собственниками, так и между охраной и собственниками и их гостями. Отдельными собственниками допускались нарушения порядка постановки автомобилей на ночную парковку. Одним из способов решения вопроса о нарушениях ночной парковки является актирование охраной данного случая нарушения с последующим выставлением собственнику счета по рыночной цене 150,00 руб. – ночь. Данное предложение необходимо вынести на общее собрание ТСЖ.

Большое количество автомобилей зарегистрированных в учетной базе данных, а это более четырёхсот автомобилей, нагрузка на охрану и администрацию ТСЖ в течение года была очень существенная. В результате, за год штат охранников сменился практически на 70 процентов. На начало года очередь собственников на ночную парковку составляла 15 человек. В течение года по естественным причинам (убытие старых собственников, появление новых) ТСЖ удалось данную очередь полностью закрыть. В целом можно отметить, что в настоящее время система пропуска во двор работает практически стабильно, количество различных инцидентов значительно снизилось.

Для улучшения качества системы пропуска во двор в 2016 году были проведены работы по монтажу дополнительных вызывных панелей на входных калитках с внутренней стороны, и введена в строй система связи вызывных панелей с собственниками квартир посредством мобильных телефонов.

В текущем году продолжилась централизованная замена счетчиков ГВС, ХВС и отопления. Всего для замены было закуплено 165 счетчиков на сумму 122850,00 рублей, 125 из них было установлено, 40 счетчиков на сумму 29782,00 руб. остаются на складе. Как показала практика, работа по замене счетчиков была организована и проведена своевременно, в результате чего были предотвращены возможные аварии. В течение года было зафиксировано три случая разгерметизации и течи поверенных старых счетчиков.

Для исключения потерь в регистрации потребленных ресурсов начата работа по поверке преобразователей измерительных Тэкон-17. Поверены все Тэкон-17 офисных помещений, кроме двух. РГС-банка и кафе «Три толстяка»

В 2016 году ТСЖ продолжило работу по созданию системы детального учета и списания использованных материалов, оборудования и инструментов. Все закупаемые товары, закупаются по письменным заявкам ответственных работников, и списываются при установке или использовании по отдельным актам. В целях экономии средств внедрена оптовая закупка товаров на квартал и год. Данная система позволяет стабильно производить работы по обслуживанию дома, даже в случаях большой задолженности собственников. На конец года на складе ТСЖ, для обеспечения работ по текущему содержанию дома в первом квартале был сделан запас материалов на сумму 103315,00 рублей (без учета счетчиков).

         Напомним, что в 2015 году по жалобам собственников соседних домов, в связи с установкой ограждения, законность действий ТСЖ проверялась различными государственными службами, в том числе МЧС - 3раза (один из них по заданию прокуратуры), Роспотребнадзор - 1раз, Земельный комитет - 1раз, Жилищная инспекция - 1 раз, Администрация района - 2раза. По результатам проверок никаких претензий к ТСЖ предъявлено не было. Все проверки подтвердили законность действий ТСЖ и отсутствие нарушений при установке ограждения. Поэтому, Правление считало, что данный вопрос полностью закрыт. Однако уже в январе месяце началась следующая проверка ГУ МЧС по очередной жалобе ТСЖ Татищева 92, и тоже по вопросу ограждения нашего двора. В результате ТСЖ «Уютный дом» получило от МЧС неконкретное предписание, в котором отсутствовали конкретные нарушения, но основной смысл, которого сводился к мысли, что ограждение должно быть убрано. На основании данного предписания на ТСЖ «Уютный дом» был наложен штраф в размере 120000,00 рублей. Потребовались огромные усилия ТСЖ, наших юристов и помощь наших собственников для того, чтобы отменить в суде и данное предписание, и наложенный штраф. В результате все суды по данному делу ТСЖ выиграло, в том числе и апелляцию в областном суде, а один из сотрудников МЧС, проводивший проверку, был уволен с работы. Для этого потребовался почти целый год наших усилий, последнее заседание прошло в областном суде только в декабре месяце. В настоящее время нами подготовлена жалоба в Прокуратуру на действия сотрудников МЧС и готовится исковое заявление в суд по возмещению наших юридических затрат.

     В мае месяце 2016 года ТСЖ Татищева 92,88,84 совместно подали в Арбитражный суд Свердловской области исковое заявление о незаконности ограждения нашего земельного участка и беспрепятственном допуске на нашу территорию собственников их домов. Исковое заявление подкреплялась различными экспертизами, заключениями различных экспертов более чем на тридцати листах, подтверждающих незаконность ограждения нашего земельного участка.    Всего по данному делу прошло 5 судебных заседаний, в том числе одно выездное на территории нашего дома. Для доказательства несостоятельности предъявляемых к нам исковых требований, ТСЖ и нашими юристами была проделана огромная работа. На все пункты предъявляемых к нам исковых требований нами были предъявлены исчерпывающие доказательства, показывающие их несостоятельность. В результате исковые требования ТСЖ Татищева 92,88,84 к нам были Арбитражным судом Свердловской области оставлены без удовлетворения. В настоящее время ТСЖ Татищева 92,88,84 подали апелляцию в 17 Арбитражный апелляционный суд г. Пермь, которая будет рассматриваться в январе месяце 2017 года. В связи с тем, что судебные расходы не были учтены в смете текущего года, финансирование их было произведено из резервного фонда. Всего на судебные расходы израсходовано 212679,5 рублей. После завершения судебных разбирательств данная сумма будет взыскана в судебном порядке с инициаторов исков и возвращена в резервный фонд.

       В текущем году ТСЖ проводило работу по выполнению решений общего собрания ТСЖ по организации свободного пользования части общедомового земельного участка незаконно огороженного отдельными собственниками нежилых помещений ООО МВ-куб (АСЦ Правобережный), ИП Шейкин, ИП Босенко со стороны высоковольтной линии. Предложения Правления о добровольном исполнении решения общего собрания ТСЖ данными собственниками были отвергнуты. В результате Правление ТСЖ совместно с собственниками вынуждено было обратиться с жалобами в Прокуратуру и администрацию района. Следствием данных обращений, стало привлечение к административной ответственности. За неисполнение предписания по снятию ограничений на пользование нашими собственниками своим земельным участком, на АСЦ Правобережный Прокуратура подала исковое заявление в Верх-Исетский суд. Также в 2016 году Правление выполнило решение общего собрание ТСЖ о заключении возмездного договора с ООО МВ-куб (АСЦ Правобережный) с оплатой в сумме 20000 рублей в месяц за использование общедомовых сетей нашего дома для нужд их отдельно стоящего здания. За счет этого в 2016 году дополнительно получен доход в размере 100000,00руб. Действия Правления по защите общедомовой собственности и интересов всех собственников нашего дома вызывает активное противодействие со стороны ООО «МВ-куб» (АСЦ Правобережный), которыми в 2016 году была предпринята попытка сорвать проведение общего годового собрания членов ТСЖ «Уютный дом».   В настоящее время попытки оказать давление на Правление ТСЖ ООО «МВ-куб» (АСЦ Правобережный) продолжаются посредством предъявления ТСЖ различных абсурдных незаконных требований. Предполагаем, что данные действия закончатся, тогда когда ООО «МВ-куб» (АСЦ Правобережный) наконец поймут, что изъять часть нашего земельного участка и пользоваться бесплатно общедомовым имуществом в своих интересах никогда не получится.

              В течение всего года Правление ТСЖ активно проводило работу по своевременному погашению собственниками их задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Должникам постоянно выдавались предупреждения о задолженности, предупреждения об отключении электроэнергии, заключались договоры о рассрочке. Злостным неплательщикам кв.№ 3, 233 была отключена электроэнергия. По десяти должникам дела были переданы в судебные органы. Всего в судах было рассмотрено дел на сумму 468841,56 руб., из них уже взыскано 253488,11 руб., у судебных приставов в производстве – 143966,26руб., только поданы иски на сумму 71387,19 руб. Благодаря принятым мерам ежемесячная средняя задолженность по коммунальным платежам и капитальному ремонту по дому снизилась на 300 000 руб. в месяц.

В 2015 году ТСЖ прошла регистрацию и получила допуск в новую информационную государственную систему по мониторингу в сфере ЖКХ-ГИС ЖКХ. Однако до настоящего момента данная система не приведена в нормальное рабочее состояние. Сама система имеет огромную структуру с множеством различных подразделов, требующих больших трудозатрат для ее заполнения и огромного количества данных, которые необходимо в нее заносить. Фактически приходится заново перерабатывать всю техническую документацию на дом. Образовалось огромное количество «помощников», которые организуют различные интернет семинары по работе с данной системой, всегда только за деньги. Но, несмотря на все сложности, по данному вопросу наше ТСЖ, судя по данным самой системы занимает передовые позиции.

Проведены все плановые сертификации и проверки всего лифтового хозяйства. Получены необходимые допуски.    В специализированном учебном комбинате прошли ежегодное обучение и аттестацию диспетчера ТСЖ на право работать с диспетчерской связью и осуществления контроля за работой лифтов, лифтеры.

В прошедшем году ТСЖ продолжило активную работу по благоустройству нашей дворовой территории. Было высажено большое количество различных видов цветов, кустарников. Проведена освежающая окраска бордюров, элементов детских площадок. Отремонтированы и покрашены скамейки. Заменен песок в детских песочницах. А так же заменена одна песочница. Активная работа по благоустройству дворовой территории, была отмечена почетной грамотой администрации Верх-Исетского района. Также в качестве поощрения собственников нашего дома, за активную работу по благоустройству администрация удовлетворило просьбу ТСЖ, и провела работы по посадке кленов со стороны улицы Татищева. Всего на благоустройство придомовой территории было израсходовано-120412,00рублей.

В течении зимних периодов своевременно убирался с территории и вывозился снег. Всего за год на эти цели было израсходовано – 99700,00 рублей.

Зимой на территории корта залит каток, регулярно силами ТСЖ проводится его очистка и заливка. На детских площадках сделаны горки. На катке организована бесплатная школа юных хоккеистов. Регулярно проводилась обработка проблемных мест анти гололедным биологически чистым составом «Биофрост».

ТСЖ в течение года постоянно проводило работу по улучшению качества работы лифтового хозяйства. Все случаи отказов анализировались, совместно с обслуживающей наши лифты организацией   Лифмонтаж         -1. Ежемесячно проводился анализ работы лифтов, намечались необходимые меры по улучшению их работы. Благодаря данной работе нарушения в работе лифтов сократились на 26 процентов по сравнению с 2015 годом. (2013 – 241нар., 2014 – 193нар., 2015 – 204нар., 2016 год – 151нар.).

         Традиционно проведено два детских праздника – Новый год и Масленица с участием группы анимации горячим чаем, блинами, конкурсами и угощением для детей. Блины для праздника были предоставлены бесплатно кафе «Три Толстяка». Услуги по общей организации праздников предоставлялись праздничной компанией «Микс». Данной компанией в связи с многолетним сотрудничеством с ТСЖ «Уютный дом» на празднование Нового Года было организовано катание наших детей на северных оленях. На данные мероприятие было израсходовано 56468,00руб., при плане 42000,00руб перерасход по данной статье обусловлен поздним выставлением счетов за детский праздник Новый Год 2015 года и принятие расходов в текущем году.

       В штате ТСЖ на конец года числятся 40 человек. Средняя заработная плата составляет - 11361рублей (средняя по отрасли - 18511руб.).

За 2016 год работниками ТСЖ выполнено 859 заявок собственников на выполнения различных видов работ в том числе: сантехника - 412, электрика -274, хозработы и домофон – 173,

      Вся информация о работе ТСЖ и проводимых мероприятиях размещается на сайтах ТСЖ, Реформа ЖКХ, ГИС ЖКХ.

        Средняя цена оплаты содержания и коммунальных расходов в среднем по дому, без оплаты работы консьержей и охраны в 2016 году составила- 54,00руб.,2015 году составила – 51,34 руб.(2014 - 44,99 рубля за кв. метр), (2013 - 42,97 рубля за кв. метр).

                    С уважением Правление ТСЖ «Уютный дом»